του Σωτήρη Γεωργανά
Αυτο το κειμενο ερχεται να συμπληρωσει τον 5ο μυθο που προσπαθει να καταρριψει την αποψη οτι τα μεγαλα κτιρια κατεστρεψαν την Αθηνα [1]. Μια εκδοση του μυθου λεει οτι ο θεσμος της αντιπαροχης φταιει για την κακη οικοδομικη κατασταση της Αθηνας σημερα. Γιατι με αυτον πολυ μεγαλο κομματι της Αθηνας χτιστηκε πολυ γρηγορα με αποτελεσμα να ανεβει καταστροφικα το υψος των κτιριων στην πολη και συνακολουθα η πληθυσμιακη πυκνοτητα.
Ο μυθος μπορει να αναλυθει σε καμποσα μερη, και σχεδον ολα τα μερη ειναι λανθασμενα.
α) η μαζικη ανοικοδομηση ειναι κακη για μια πολη
ΛΑΘΟΣ. Τις δεκαετιες της αντιπαροχης η Ελλαδα γνωρισε μια οικονομικη αναπτυξη ανευ προηγουμενου. Ο κατασκευαστικος κλαδος προσεφερε μεγαλο μερος απο αυτην την ανοδο, προσεφερε θεσεις εργασιας, σπιτια για πολυ κοσμο και σημαντικα κερδη. Αλλα και σε αλλες χωρες και εποχες, η ταχεια ανοδος του ΑΕΠ ερχεται χερι χερι με την ταχεια ανοικοδομηση. Παραδειγμα ειναι ας πουμε το Μανχαταν κατα τις αρχες του 20ου αιωνα. Ή οι ισπανικες πολεις οπως η Μαδριτη και η Βαρκελωνη απο το 1960 εως και σημερα. Ή οι κινεζικες πολεις (Σανγκαη, Πεκινο) απο το 1980 και για πολυ καιρο ακομα. Σε αυτες τις πολεις χτιστηκαν πολυ γρηγορα περισσοτερες και μεγαλυτερες οικοδομες απο οτι στην Αθηνα. Ομως οι πολεις δεν καταστραφηκαν, ισα ισα δυναμωσαν και εγιναν δυνατα κεντρα παγκοσμιας ακτινοβολιας. Το προβλημα της Αθηνας δεν ηταν η ανοικοδομηση, ηταν η ανοικοδομηση με λαθος προδιαγραφες και χωρις υποδομες.
β) η μαζικη ανοικοδομηση απο ιδιωτες ειναι κακη
Αυτο και αν ειναι ΛΑΘΟΣ. Στα (λιγο πολυ επιτυχημενα) παραδειγματα που ανεφερα πανω, η ανοικοδομηση εγινε απο ιδιωτες. Αντιθετα, εχουμε και παραδειγματα μαζικης δημοσιας ανοικοδομησης. Η λεγομενη κοινωνικη κατοικια στην Αγγλια, Γαλλια ή στις ΗΠΑ και τα σοβιετικα κτιρια της ανατολικης Ευρωπης. Πραγματικα, σχεδον ολα αυτα τα κτιρια σημερα ειναι εστιες εγκληματος, βρωμιας και δυσωδιας. Οι περισσοτερες χωρες προσπαθουν να τα αναμορφωσουν εως και ξεφορτωθουν. Ας πουμε στην ανατολικη Γερμανια υπαρχει πληρες προγραμμα κατεδαφισης ολων των σοβιετικων Plattenbau [2].
Καποιοι λενε οτι το κερδος ειναι κακο κινητρο για την κατασκευη κτιριων. Αυτο ειναι σιγουρα λαθος. Οταν ενας κατασκευαστης χτιζει με κινητρο το κερδος, τοτε θελει να εχει πελατες, το οποιο σημαινει οτι προσανατολιζεται στην καλυψη των αναγκων των πελατων του. Αντιθετα οι σοβιετικες κατοικιες προσανατολιζονταν στην καλυψη πλασματικων αναγκων ή χειροτερα στην βελτιωση των επισημων στατιστικων! Το προβλημα με τους ιδιωτες κατασκευαστες ειναι οταν εχουν τα λαθος κινητρα (περισσοτερα επι αυτου κατω).
γ) η μαζικη ανοικοδομηση σε υψος ειναι κακη
ΛΑΘΟΣ. Οπως αναλυσαμε και στον κυριως μυθο το υψος δεν ειναι απαραιτητα κακο, ισα ισα εξοικονομει ελευθερους χωρους για πεζοδρομια, δρομους και παρκα.
Η αληθεια ειναι οτι ο θεσμος της αντιπαροχης οπως εφαρμοστηκε, ειχε ενα μοιραιο λαθος:
δ) Οι προϋποθεσεις για χτισιμο επι αντιπαροχης ηταν κακες
ΣΩΣΤΟ. Η αντιπαροχη σαν ιδεα ειναι μαλλον ουδετερη εως καλη. Επιτρεπει σε ιδιοκτητες οικοπεδων να αξιοποιησουν το οικοπεδο τους, ακομα και αν δεν εχουν τα κεφαλαια να χτισουν οι ιδιοι, αναθετοντας το κτισιμο σε καποιον ειδικο. Ο ειδικος αναλαμβανει το ρισκο ολης της οικοδομης και φροντιζει να αποδωσει καποια διαμερισματα μετα το χτισιμο στον ιδιοκτητη. Ομως οπως εφαρμοστηκε στην Ελλαδα η αντιπαροχη, δεν προεβλεψε το βασικο προβλημα των εξωτερικοτητων. Μια πολυκατοικια σε μια γειτονια με μονοκατοικιες προκαλει πολυ σημαντικες εξωτερικοτητες στους γειτονες. Μειωνει την θεα, αυξανει την ηχορυπανση, φερνει περισσοτερα αυτοκινητα και επισκεπτες στην περιοχη μεωνοντας ετσι τους διαθεσιμους ελευθερους χωρους και τους χωρους σταθμευσης. Μαλιστα ειναι σχεδον σιγουρο, οτι χωρις αλλαγη των οικοδομικων κανονισμων, η μια πολυκατοικια σπρωχνει και τους αλλους γειτονες να χτισουν σε υψος. Αυτο ειναι μια φυσιολογικη διαδικασια στο κεντρο μιας πολης, φτανει να υπαρχουν οι απαραιτητες υποδομες για τους νεους κατοικους. Στην Αθηνα δυστυχως η αντιπαροχη εφαρμοστηκε σχεδον χωρις περιορισμους. Αυτο σημαινε οτι ο καθενας μπορουσε σε ενα μικρο οικοπεδακι να χτισει 6οροφο κτιριο χωρις χωρους σταθμευσης και με τα ιδια μικρα πεζοδρομια και ελευθερους χωρους που ειχε πριν. Αυτο οδηγησε στην σημερινη απαισια εικονα του κεντρου, και οχι η ιδεα της αντιπαροχης αφ εαυτου.
Μαλιστα μια παρενεργεια του μικρου μεγεθους των οικοπεδων, ηταν οτι καθε κτιριο χτιζοταν απο εναν μικροεργολαβο χωρις εξειδικευση και χωρις τους απαραιτητους πορους. Γιατι οι κατασκευες χαρακτηριζονται και αυτες απο οικονομιες κλιμακας [3]: Ενα μεγαλυτερο κτιριο μπορει να στηριξει1 [4] περισσοτερους ειδικευμενους τεχνιτες, αρχιτεκτονες κτλ
Το εγκλημα της αντιπαροχης?
Ενα μεγαλυτερο κτιριο χρειαζεται μια μεγαλυτερη εταιρεια για να το χτισει. Και μια μεγαλυτερη εταιρεια τεινει να ειναι πιο επαγγελματικη, να ενδιαφερεται περισσοτερο για το ονομα της και την φημη της.
Εδω να σημειωσουμε οτι αποτελει ελληνικη πρωτοτυπια σχεδον καθε πολιτης να χτιζει μονος του το “φτωχικο” του. Οπως εξηγησαμε, το μεμονωμενο χτισιμο μικρων κτιριων φερνει τεραστιες εξωτερικοτητες. Οταν οπως γινεται στις περισσοτερες δυτικες χωρες ενας εργολαβος χτιζει μια ολοκληρη γειτονια, αυτες οι εξωτερικοτητες εξαφανιζονται σχεδον! Σκεφτειτε οτι οταν χτιζετε μια πολυκατοικια δεν σκεφτεστε το προβλημα σταθμευσης που προκαλειτε στον γειτονα, δεν σκεφτεστε το φως και την θεα που του κρυβετε κτλ Ενας εργολαβος ομως στον οποιο ανηκει και το απεναντι κτιριο, τα σκεφτεται! Αυξανοντας το υψος του ενος κτιριου ανεβαζει ισως το κερδος του απο αυτο, αλλα μειωνει την αξια του απεναντι κτιριου και ετσι τα συνολικα κερδη του! Γιαυτο κατα κανονα οι περιοχες που χτιζονται συνολικα απο εναν εργολαβο, ισως υποφερουν απο μεγαλη ομοιομορφια, αλλα δεν εχουν σχεδον κανενα απο τα τυπικα προβληματα μιας αθηναϊκης γειτονιας.
Μια απλη προταση
Την στιγμη που εχουν γινει ολα αυτα τα λαθη ηδη, τι μπορουμε να κανουμε για να βελτιωσουμε λιγο την κατασταση? Οι Αθηναιοι που καηκαν στον χυλο, σημερα φυσανε και την γιαουρτη.
Ομορφη πολυκατοικια: οξυμωρο?
Ετσι προσπαθουν να απαγορευσουν καθε νεο κτισιμο κτιριων στο κεντρο της Αθηνας και ει δυνατον εμποδιζουν και το κτισιμο στα προαστια (ακομα και οι υποψηφιοι δημαρχοι ασπαζονται αυτην την μιζερη και συντηρητικη νοοτροπια [5]). Η νοοτροπια αυτη στα μεν προαστια εχει οδηγησει σε μαζικη αυθαιρετη και ανοργανωτη δομηση [6] χωρις προβλεψη για υποδομες και ελευθερους χωρους, στο δε κεντρο εχει οδηγησει στο φαινομενο της γκριζας ασυντηρητης πολυκατοικιας. Λογω του μικρου μεγεθους και του προχειρου της κατασκευης λοιπον, η συντηρηση σε πολλα κτιρια του 60 στο κεντρο της Αθηνας ειναι μια αγνωστη εννοια. Μονο λογω του προγραμματος του Δημου Αθηναιων χαριν Ολυμπιακων αναπλαστηκαν μερικες προσοψεις (με θαυμασια αποτελεσματα). Ειναι καιρος να παμε ενα βημα παραπανω: το ευρυτερο κεντρο της Αθηνας δεν εχει λογο να ειναι νεκρο. Μπορει και πρεπει να αρχισει να αναδομειται. Και ο πιο ευκολος τροπος που σεβεται και τα δικαιωματα των πολιτων ειναι να δωσουμε παλι κινητρα στους πολιτες να γκρεμιζουν παλιες πολυκατοικιες και δημιουργουν νεα, λειτουργικοτερα, ομορφοτερα κτιρια.
Η αλλαγη των κανονισμων δομησης τα τελευταια 20 χρονια προς το αυστηροτερο, καθιστα το γκρεμισμα ενος κτιριου στην αθηνα βαθια αντιοικονομικη κινηση, καθως ο κατασκευαστης θα μπορει να χτισει πολυ λιγοτερο ωφελιμο χωρο απο αυτον που υπαρχει σημερα. Δεν ειναι να απορει κανεις λοιπον που σε σημαντικες κεντρικες περιοχες της Αθηνας δεν εχει γκρεμιστει μεγαλο κτιριο εδω και 30 χρονια! Και αυτο παροο το οτι τα παλια κτιρια φανερα δεν καλυπτουν τις σημερινες ποιοτικες αναγκες (κεντιρκος κλιματισμος, μεγαλοι ανελκυστηρες, μεγαλα παραθυρα κτλ). Δηλαδη αποτρεπουμε να χτιστει ενα νεο κτιριο στην ιδια θεση που θα ειχε σημαντικα μεγαλυτερη αξια ακομα και αν επιανε ακριβως τον ιδιο χωρο! Ειναι νομιζω καιρος να εξορθολογιστουν οι κανονισμοι.
Στοχος μας δεν ειναι η αθηνα να εχει μικρα κτιρια, στοχος ειναι να εχει ομορφα λειτουργικα κτιρια χωρις να πνιγονται οι γειτονες. Αυτο σημαινει για παραδειγμα οτι ενα μεγαλυτερο κτιριο που ομως ειναι ομορφο, αφηνει περισσοτερο χωρο για πεζοδρομιο και εχει καλυτερο ενεργιακο σχεδιασμο ειναι προτιμοτερο απο μια παλια πολυκατοικια. Ο οικοδομικος κανονισμος πρεπει να αφηνει περιθωριο για τετοιες αλλαγες, αντι να επικεντρωνεται στα συνολικα τατραγωνικα και το υψος του κτιριου.
Επισης σαν πιο προχωρημενη ιδεα, πρεπει να επιτρεπεται η αναπλαση ολοκληρων τετραγωνων. Σημερα στις πιο πυκνοκατοικημενες περιοχες υπαρχουν μικρα οικοδομικα τετραγωνα με πολλες ασχημες πολυκατοικιες, και εναν εντελως αχρησιμοποιητο, συνηθως παμβρωμικο, ακαλυπτο χωρο μεταξυ τους. Θα ηταν εντελως λογικο να επιτρεπαμε σε ιδιωτικες εταιρειες να αγορασουν ολο το τετραγωνο και να χτισουν ενα ενιαιο κτιριο με περισσοτερα τετραγωνικα, σε μεγαλυτερο υψος και καλυπτοντας τον ακαλυπτο χωρο αλλα αφηνοντας περισσοτερο χωρο προς την εξωτερικη πλευρα του τετραγωνου, φαρδαινοντας το πεζοδρομιο και ενιοτε φτιαχνοντας και μικρους κηπους. Γιατι το υψος ενος κτιριου δεν ενοχλει απο μονο του, το εκλαμβανομενο (perceived) υψος ενοχλει, δηλαδη το υψος σε συνδυασμο με την εγγυτητα ενος κτιριου στο αλλο ή στον δρομο. Ενας δρομος 2 μετρων με τριοροφα κτιρια ειναι πολυ πιο στενος και ψυχοπλακωτικος απο εναν δρομο 20 μετρων με 7οροφα κτιρια. Ετσι, απομακρυνοντας το κτιριο απο τις ακρες του τετραγωνου μπορουμε να χτισουμε σε μεγαλυτερο υψος χωρις να ενοχλουμε. Για να γινει κατανοητο αυτο, συγκρινετε ενα κτιριο στα Βριλησσια που χωροθετειται στο κεντρο του τετραγωνου και αφηνει ελευθερο χωρο στις ακρες, με ενα τετραγωνο στα Πατησια με κτιρια στις ακρες του τετραγωνου και χωρο στο κεντρο. Ενα προσθετο καλο βεβαια του κτισιματος ενος τετραγωνου απο την αρχη ειναι οτι μπορουν να γινουν πολυ περισσοτερες υπογειες θεσεις σταθμευσης που μαλιστα θα εχουν μονο μια εξοδο στον δρομο, αντι για το σημερινο αστειο θεαμα καθε υπογεια θεση σταθμευσης να κοβει και μια θεση στον δρομο για την εισοδο-εξοδο.
Με αλλαγη των κανονισμων λοιπον, οι δρομοι της πολης θα αρχισουν να αναπνεουν και μια μαζικη εφαρμογη ενος τετοιου συστηματος θα μπορουσε να αλλαξει δραματικα την οψη πολλων υποβαθμισμενων γειτονιων, τοσο απο λειτουργικης και αρχιτεκτονικης αποψεως (ομορφα, νεα κτιρια) οσο απο αποψεως ελευθερων χωρων.
——————————————————————————————
Σημειώσεις:
- Ενας καλος εσωτερικος διακοσμητης ας πουμε ανεβαζει την τιμη καθε διαμερισματος που φτιαχνει ο κατασκευαστης κατα Χ. Ετσι οταν κατασκευαζεται ενα κτιριο με 10 διαμερισματα, ο διακοσμητης προσφερει οφελος 10Χ στον κατασκευαστη. Οταν το κτιριο εχει 100 διαμερισματα, τοτε το οφελος ειναι 100Χ και ετσι μπορει να επιλεξει ο κατασκευαστης εναν καλυτερο διακοσμητη. Οταν αντιθετα το κτιριο ειναι πολυ μικρο και εχει μονο 2 διαμερισματα ο κατασκευαστης δεν εχει κινητρο να προσλαβει κανεναν διακοσμητη. [↩ [7]]